This is why we can’t have nice things

Ofta handlar låsningar i målbilder om att man inte förstår varandras position, incitament, förutsättningar. Det finns otaliga exempel men jag tänkte ge två exempel som jag tycker är viktiga att förstå innan man ger sig in i ett blame game om vems felet är att vi bygger trist och tråkigt.

De vackra husen
Många argumenterar för att det är själva markpolitiken som är skev. Bland annat pekar man gärna på möjligheten att dela ut markanvisningar baserat på kvaliteter som bla estetik istället för den som betalar bäst. Visst låter det lockande. Sätt ett fast pris och se vilken byggherre som bäst kan svara upp mot ambitionen med sin tolkning. Det i sig skulle borga för modigare lösningar och vackrare hus.

Det finns miljoner faktorer här men en som ofta glöms och som jag vill belysa är att kommuners och städer också är ett ekonomiskt maskineri som måste oljas för att snurra smidigt. Förutsättningen för det är helt enkelt att man har en god ekonomi. Ett verktyg som man kan använda oavsett om man är en kommun eller företag är att belåna sina tillgångar. Har man mycket mark som är mycket värd så är det såklart en stark tillgång. Det betyder att varje gång man lyckas pressa upp priset på en markaffär gör man inte bara en kort vinst i just den affären utan möjliggör även att uppgradera förutsättningarna för lånen på den mark man fortfarande äger och DET är vad som gör skillnad i hela kommunens ekonomi och en stor anledning till varför allt annat än budgivning är en dålig idé.

Butikerna
När en byggherre bygger och säljer bostadsrätter gäller det att skapa så mycket säljbar yta som möjligt. Eftersom byggherren stänger affären efter att bostäderna är sålda så är det bostadsrättsföreningen som i senare skeden får skörda intäkter från avgifter och hyror. Det finns enkelt beskrivet alltså i dag inte någon affärsmodell för byggherrar som möjliggör kommersiella lokaler i de bostadshus de bygger och säljer. Ja, 3D bildningar av fastigheter är på tapeten men jag har svårt att se att de skulle fungera bra när man bara vill bygga en bra stadsbild. Att möjliggöra lokaler är idag alltså bara en kostnad för byggherren. Från kommunens håll uppstår såklart stor frustration när fina stadsmässiga översiktsplaner förhandlas ner till boplatser när man väl kommit över mark och sitter i planering. Det finns tre vägval här;

1. Tvinga byggherrar att stoppa in kommersiella lokaler. Men föreställningen om att byggherrar har den typen av marginaler är lika brett förankrad som den är felaktig. Ta bort möjlighet till intäkt för dem så måste priset på marken tas ner minst lika mycket. (Samma anledning till varför det där lilla extra saknas. Det ses som bara kostnader)

2. Presentera en fungerande affärsmodell för byggherrar att inkludera kommersiella lokaler. Det ligger en hel hög av praktiska hinder i vägen för att möjliggöra det här. Inte omöjligt men svårt.

3. Ge upp ambitionen att stadsmässighet inkluderar små butiker i markplan. Någonting som i effekt redan görs även om valet inte är medvetet. Frågan är om vi vill fortsätta i den här riktningen om valet var medvetet.

Två exempel på två hinder.
Det finns ett till för varje sten man vänder på men poängen nu och här är att om du sitter på andra sidan förhandlingsbordet så måste du förstå din motpart för att hitta lösningar. Allt annat resulterar oundvikligen i målkonflikter och ett oklädsamt blame game. Och målkonflikter är som bekant på riktigt dyra grejer.

Författare: Martin Palacios

Hjälper beslutsfattare, ägare och styrelser att metodiskt och över tid lägga sin begränsade energi där den gör mest skillnad. Nås på +46761108901 eller martin@palacios.se. Twittrar som @palace.