Hur vinner jag budgivningen?

Hur gör jag egentligen för att vinna budgivningen på drömbostaden? Är det bara att köra och hoppas på att man är den som ”vill” ha bostaden mest eller finns det andra sätt? Auktioner och budgivningar skiljer sig inte från andra affärer. Strategi är avgörande för framgång. OM man vill vinna budgivningen så kan man argumentera att det är fördelaktigt att läsa på om auktionsstrategier. Modellen svenska mäklarkåren använder är en sk. engelsk budgivning med undantaget för att ditt bud inte är bindande. Det finns enkla regler för att öka sannolikheten att gå vinnande ur den här typen av auktion. Här är de och mina två ören på hur du ska använda dig av dem.

Bid Jumping: 

Att bryta budcykeln genom att lägga ett bud högt över föregående bud är vanligt när man öppnar budgivningen men det är tvärt emot vad många tror inte där den gör nytta. Metoden har två vinnande scenarier (och ett förlorande) varav bara ett egentligen är budgivaren till nytta. I det gynnsamma scenariot känner de andra budgivarna att du kommer fortsätta bjuda över dem oavsett om de kommer fortsätta eller inte. Objektet är helt enkelt utom räckhåll och de kommer därför dra sig ur även om de kanske har budget att fortsätta budgivningen en stund till. I det andra scenariot vinner du budgivningen men till ett pris som du kanske inte skulle behövt betala för om budgivningen fått fortsätta utan bid jumping. Du vinner budgivningen men betalar mer för bostaden än du egentligen behövt. Eftersom buden inte är bindande och man när som helst kan ta tillbaka sitt bud gör att man som budgivare alltid kan hänga med i budgivningen en stund oavsett om någon annan gjort en Bid Jump sker det förlorande scenariot lite för ofta. Ditt bud ökar slutpriset men skakar inte av dig några budgivare i manövern och det gagnar ingen annan än köparen. Dessutom, öppnar du ( eller någon annan med ett bid jump ) så kan man också räkna med att den budgivaren inte har mycket mer marginal att buda vidare på.

Cutting the Bid:

Att bryta budcykeln genom att halvera påslaget kommer signalera att du tycker att objektet börjar närma sig ett slutpris. Det är såklart en sjukt irriterande strategi som stör både mäklare och andra budgivare. Eftersom du inte köper bostad så himla ofta så är det nog en förlust man kan ta. Strategin gör också att du bättre kontrollerar prisutvecklingen på objektet och takten på budgivningen.

Jag har ingen statistik på det här men jag gissar på att antalet bud på objekt följer någon slags normalfördelningskurva. Då gäller det att vara uthållig i antalet bud. Inte i hur mycket budet på objektet ökar. Det här blir gynnsamt även eftersom många budgivare och mäklare hanterar flera auktioner samtidigt och att ett köp avslutas under en viss tidsram är avgörande för deras engagemang. Ju längre tid en auktion tar desto fler kommer inte ha uthållighet att stanna kvar.

Lighthouse Bidding:

Att kontinueligt matcha alla bud som kommer in med ett motsvarande påslag skickar signalen att jag är både uthållig och beslutsam. Det är en styrkeövning där man egentligen bara tävlar på hur högt bud man klarar att lägga. Det här kan skrämma andra budgivare att lägga fler bud men slutar troligtvis bara med att du måste betala mer än vad du från början tänkt dig. Än en gång. Eftersom bud på bostäder inte är bindande så kan man när som helst backa ur det här och risken är därför stor att du helt enkelt får betala för mycket om du väljer att avsluta med den här metoden.

Head Nod:

Head nod liknar på många sätt lighthouse men skiljer sig i hur den uppfattas. Den är inte formaliserad (vilket både kan vara en bra och dålig sak) och kan därför vara svår att få igenom med mäklaren. Men att göra klart för mäklaren hur mycket han har mandat att öka ditt bud med och till vilken nivå utan att kontakta dig skickar en tydlig signal om att du är i en inre cirkel av budgivare. Det är snabbt, effektivt och tydligt vilket kan göra de andra budgivarna osäkra. En stor fördel med Head Nod är att du har större möjligheter att påverka budintervallen. Nackdelen just för bostäder är att det går snabbt vilket kanske inte är önskvärt.

Både head nod och lighthouse kan vara passiv och aggresiv. Att höja när det är min tur i rundan eller att höja varannan gång. Eftersom antalet bud och därmed tiden på auktionen är av vikt TROR jag att det klokaste är att blida sin tid och låta alla budgivare lägga sina bud.


Så, mina två ören på ämnet.

Vill du öka dina chanser att vinna. Välj ett objekt du faktiskt har råd att köpa. Lägg aldrig första budet. Försök att dra ut på tiden så mycket det går i alla led utom mellan att du utropats som vinnare och du skriver på avtalet. Det måste ske blixtsnabbt. Börja med lighthouse. Fortsätt med den strategin till du nått lite mindre än hälften av den värdeökning du vill kan vara med på. Övergå där till Cutting the bid och gör det aggresivt. Lägg så många bud du kan. Gör det flera gånger och halvera intervallen varje cykel. Här gäller det att få med de andra budgivarna att bromsa intervallökningen och dra ut på tiden. När budgivningen och värdeökningen avtagit och OM det finns budgivare kvar. Lägg sista budet med Bid jump till det slutpris du tänkt dig. Då skrämmer du bort de som är kvar och sannolikheten är större att du faktiskt vinner din budgivning. Lägg inga bud efter det om någon annan fortsätter buda. Har du nått ditt tak och inte vunnit finns det flera andra bostäder att buda på som du faktiskt har råd att köpa.

När du själv ska sälja din egen bostad så finns det många bra mäklare där ute. Siten hitta mäklare hjälper dig välja. Ett ord på vägen bara. Var noga med att inte förvirra billig med prisvärd. Kan mäklaren få ut mer så ska de också kosta mer. Win-Win. Vill du få direktkontakt med de mäklare jag anser bäst, maila mig på så förmedlar jag kontakten.

Har du inte ordnat med lånelöfte än så hjälper dig siten mittbolån att hitta bästa lånet för dig.

Om du använt min budgivningsstrategi i en budgivning. Berätta gärna hur det gick i en kommentarer nedan.

Uppdatering: När jag i maj pratade om budgivning i boolis bostadspodden fick jag fick tillgång till boolis försäljningsdata för 2015. Är du intresserad av hur lång tid det tar att sälja en bostad så kan du läsa mer här

Vill du veta mer om hur vi kan hjälpa dig?» 

Författare: Martin Palacios

Hjälper beslutsfattare, ägare och styrelser att metodiskt och över tid lägga sin begränsade energi där den gör mest skillnad. Nås på +46761108901 eller martin@palacios.se. Twittrar som @palace.